Nos grandes centros urbanos e em cidades históricas, é possível contemplar diversos imóveis antigos com suas características arquitetônicas preservadas. Eles mantém viva a história do país é são ricas heranças do ponto de vista arquitetônico, cultural, histórico e artesanal.
Boa parte desses imóveis são protegidos pelo IPHAN, órgãos públicos estaduais ou municipais. Por tratarem-se de imóveis com interesse social, eles são tombados ou preservados conforme leis específicas. Os imóveis preservados possuem restrições com relação a alteração de sua fachada e volumetria, enquanto os tombados possuem um rigor maior quanto a sua existência e conservação. No Rio de Janeiro, existem ainda os APACs (Área de Proteção do Ambiente Cultural) que são áreas compostas por bens tombados, preservados e/ou tutelados. Os imóveis tutelados não são restritos a modificações, desde que as mesmas não modifiquem a ambiência do conjunto preservado.
A maioria das seguradoras se recusam a fazer o seguro desses imóveis, alegando dificuldades em mensurar o risco e recuperar as características arquitetônicas originais. Por este motivo, a Câmara do Vereadores encaminhou em 2008 um documento explicitando a dificuldade dos proprietários de imóveis tombados/preservados contratarem apólices de seguro. Em resposta, o Ministério Público elaborou uma Nota Técnica orientando as seguradoras e proprietários. O documento visa instruir conceitos, métodos e procedimentos gerais para avaliação dos imóveis. Existe ainda um procedimento simplificados do valor econômico da materialidade do bem através da formulá VB=(IS*A).
VB: Valor econômico da materialidade do bem;
IS: representa o índice do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos da Construção Civil - Sinapi, que deverá ser utilizado aquele referente ao mês e ao Estado em que se encontra o imóvel. Informação complementar pode ser encontrada no endereço eletrônico
https://webp.caixa.gov.br/casa/sinapi/interno.asp.
A: da fórmula significa o total da área construída.
Mesmo com a intervenção do MP, as seguradoras continuam recusando os imóveis tombados e preservados.
Afinal, para atender o interesse social sem maiores prejuízos as seguradoras, é possível fazer seguro para imóveis tombados?
A preocupação das seguradoras é pertinente, mas sabemos que existem um número muito grande de imóveis tombados com grande potencial de contratarem uma apólice de seguros. Uma solução exequível seria a contratação do seguro com Cláusula Particular restringindo a cobertura ao valor intrínseco do imóvel, isto é, a seguradora estaria disposta a indenizar apenas o valor de reconstrução do imóvel desconsiderando o seu valor artístico e histórico.
Sabemos que o objetivo do seguro é a reposição do bem danificado. Há quem diga que o tipo de cobertura supramencionado, distorceria o objetivo principal do seguro, uma vez que, mesmo não indenizando valores artísticos e históricos, a seguradora não conseguiria repor a arquitetura original do imóvel.
O fato é que, existe uma inversão de papéis entre segurado e seguradora. São os segurados quem buscam as seguradoras, que por sua vez deixam de atendê-los. Se o risco estiver em boa qualidade, sua mensuração for factível e houver um acordo consensual entre as partes no que diz respeito a reposição do imóvel, pode-se discutir alguma solução para atender o interesse social e estimular o mercado sem ferir o equilíbrio negócio.
Por: Leandson Albuquerque